商洛新聞網(wǎng)訊：近日，商洛市發(fā)展和改革委員會(huì)、商洛市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、商洛市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)關(guān)于《商洛市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知。

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為進(jìn)一步完善商洛市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理政策和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主合法權(quán)益，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費(fèi)行為、為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，商洛市發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同商洛市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、商洛市市場(chǎng)監(jiān)督管理局通過(guò)對(duì)其他毗鄰市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況調(diào)查了解，按照前期調(diào)研、成本調(diào)查、召開座談會(huì)、公開征求意見(jiàn)和合法性審查等程序，制定并印發(fā)了《商洛市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱“《細(xì)則》”），自2023年5月1日起執(zhí)行，該《細(xì)則》對(duì)全市物業(yè)服務(wù)管理及收費(fèi)行為作出了明確規(guī)范。

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)（房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”）和其他服務(wù)費(fèi)。按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

成立業(yè)主大會(huì)之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外，成立業(yè)主大會(huì)之后的住宅小區(qū)及別墅、公寓、商業(yè)、辦公寫字樓等物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過(guò)合同約定。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整情況

《細(xì)則》調(diào)整了現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式，調(diào)整后物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”，就是將現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、水電公攤費(fèi)三個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目合并。物業(yè)服務(wù)等級(jí)由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、等外（達(dá)不到三級(jí)）四個(gè)服務(wù)等級(jí)，按照高層、多層分別制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；停車服務(wù)費(fèi)也按照室內(nèi)、露天場(chǎng)所類別由高到低設(shè)定為一類、二類、三類三個(gè)類別。

調(diào)整后的高層住宅一級(jí)中準(zhǔn)服務(wù)費(fèi)1.80元/平方米·月、二級(jí)中準(zhǔn)服務(wù)費(fèi)1.60元/平方米·月、三級(jí)中準(zhǔn)服務(wù)費(fèi)1.30元/平方米·月、等外中準(zhǔn)服務(wù)費(fèi)1.00元/平方米·月；多層住宅一級(jí)服務(wù)費(fèi)0.70元/平方米·月、二級(jí)0.60元/平方米·月、三級(jí)0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。

調(diào)整后，小型汽車室內(nèi)一類服務(wù)費(fèi)70元/車位·月、二級(jí)60元/車位·月、三級(jí)50元/車位·月，露天一類服務(wù)費(fèi)60元/車位·月、二類50元/車位·月、三類（等外）40元/車位·月。

臨時(shí)停放車輛停車服務(wù)費(fèi)，由原來(lái)每8小時(shí)為一次的計(jì)費(fèi)方式調(diào)整為：連續(xù)停放每4小時(shí)為一次，停放30分鐘之內(nèi)不得收費(fèi)，超過(guò)30分鐘、不足4小時(shí)為第一個(gè)計(jì)次時(shí)間段，超過(guò)第一個(gè)計(jì)次時(shí)間段后按第二次計(jì)費(fèi)，依此類推。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)預(yù)收時(shí)間不得超過(guò)3個(gè)月，雙方另有合同約定的，從其約定。

三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)優(yōu)惠政策

（一）空置政策

經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納；暫不使用或使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)的次日起，停車服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的20%交納。

執(zhí)行原來(lái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的，高層空置房業(yè)主交納過(guò)70%的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后不再交納電梯運(yùn)行費(fèi)用。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

（二）臨時(shí)停車費(fèi)

鼓勵(lì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠，對(duì)臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)限定單日收費(fèi)最高上限。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，次日起不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費(fèi)停放未登記車輛。業(yè)主在已經(jīng)登記空置的自有以及租賃的車位上免費(fèi)停放未登記車輛累計(jì)超過(guò)10天的，按超出停放天數(shù)乘以日均服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交停車服務(wù)費(fèi)，累計(jì)超過(guò)20天的，按全月收費(fèi)。

（三）垃圾處理費(fèi)

生活垃圾處理收費(fèi)是城管部門收取的市容環(huán)衛(wèi)方面收費(fèi)，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費(fèi)中。

（四）公共用水用電分?jǐn)?/p>

對(duì)于已經(jīng)完成水電戶表改造，居民用戶按終端銷售價(jià)格收費(fèi)，且仍履行原合同、執(zhí)行舊的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的小區(qū)，公共用電用水成本可優(yōu)先在占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停車的服務(wù)收益和小區(qū)廣告收益中攤銷，不能足額攤銷的，在向業(yè)主公示攤銷賬務(wù)后，剩余部分可據(jù)實(shí)向業(yè)主以戶為單位平攤收取；對(duì)于沒(méi)有停車服務(wù)和廣告收益的小區(qū)，且高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)與電梯費(fèi)平均數(shù)之和不高于1.10元/㎡、多層物業(yè)服務(wù)費(fèi)不高于0.46元/㎡的，可按不超過(guò)住宅總建筑面積 0.10元/㎡的總額度按戶平均分?jǐn)偅渲袃H電或僅水完成戶表改造收費(fèi)的可按不超過(guò)住宅總建筑面積 0.05元/㎡的總額度按戶平均分?jǐn)偅桓邔游飿I(yè)服務(wù)費(fèi)與電梯費(fèi)平均數(shù)之和高于1.10元/㎡、多層物業(yè)服務(wù)費(fèi)高于0.46元/㎡的，不再收取，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)中補(bǔ)償。

對(duì)于至今仍未完成用電、用水戶表改造的小區(qū)，執(zhí)行舊的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的，物業(yè)售電加價(jià)不得突破0.05元/度，售水差價(jià)不得突破0.25元/噸。

四、關(guān)于供暖（冷）收費(fèi)及退費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

自備供暖（含冷，下同）的小區(qū)，其采暖費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營(yíng)單位提出收費(fèi)方案，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實(shí)收取。采暖期結(jié)束后，一個(gè)月內(nèi)必須向全體業(yè)主公布收支情況。自備供暖提倡按熱流量或供熱面積收費(fèi)，也可按建筑面積收費(fèi)。

用戶整個(gè)供暖期都不用熱的，應(yīng)在供暖期開始前，由用熱人提出報(bào)停申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（供熱單位，下同）采取隔斷處理后，地暖型用戶視上下鄰居用暖情況交納熱費(fèi)，樓下用戶用暖樓上用戶不用，交納30%基本熱費(fèi)；樓下用戶未用暖樓上用戶用暖，交納20%基本熱費(fèi)；上下用戶均用暖，交納50%基本熱費(fèi)；上下用戶均未用暖，交納5%基本熱費(fèi)。

非地暖型用戶，上下用戶均用熱，可按應(yīng)交熱費(fèi)的10%交納基本熱費(fèi)；樓下用戶未用，樓上用戶使用，交納4%；樓下用戶使用，樓上用戶未用，交納6%；上下用戶均未用暖，不交納基本熱費(fèi)。

因供熱單位原因?qū)е掠脩襞P室、起居室的溫度不達(dá)標(biāo)的，供熱單位須根據(jù)供熱用熱雙方確認(rèn)的不達(dá)標(biāo)天數(shù)向用戶退還熱費(fèi)：

供熱期內(nèi)，除不可抗力原因外，應(yīng)當(dāng)保證用戶的臥室、起居室的溫度不低于18℃。用戶室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)時(shí)，應(yīng)首先向供熱單位報(bào)修，供熱單位整改一次后仍不達(dá)標(biāo)，可向供熱單位申請(qǐng)測(cè)溫，因供熱單位責(zé)任造成用熱戶居室溫度不達(dá)標(biāo)的，16℃以上18℃以下，供熱單位按認(rèn)定不合格天數(shù)的收費(fèi)額的40％向用熱戶退費(fèi)；16℃以下，按認(rèn)定不合格天數(shù)的收費(fèi)額全額退費(fèi)。

不達(dá)標(biāo)天數(shù)認(rèn)定上，供熱單位測(cè)溫時(shí)間間隔不少于5天，經(jīng)測(cè)溫，用熱戶居室溫度1次不達(dá)標(biāo)的，按2天退費(fèi)；2次不達(dá)標(biāo)的，按10天退費(fèi)；一個(gè)月內(nèi)3次(含3次)不達(dá)標(biāo)的，按30天退費(fèi)；供熱期內(nèi)超過(guò)3個(gè)月不達(dá)標(biāo)，視為全供熱期不達(dá)標(biāo)，全額退還所交熱費(fèi)。

退費(fèi)金額公式:退費(fèi)金額=交費(fèi)總額÷供熱期天數(shù)×不達(dá)標(biāo)天數(shù)×退費(fèi)比率

熱用戶未按規(guī)定交納熱費(fèi)的，供熱單位應(yīng)當(dāng)書面催告，經(jīng)兩次書面催告仍不交納的，供熱單位可以采取用熱限制措施，并按照供用熱合同約定收取違約金。但不得以少數(shù)用戶未交納熱費(fèi)為由，中斷對(duì)其他已交費(fèi)用戶的供熱或者降低供熱標(biāo)準(zhǔn)。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，不得將其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制收費(fèi)以及變相收費(fèi)。存在以上情形的，業(yè)主有權(quán)向轄區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門和相關(guān)部門舉報(bào)或投訴。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納相關(guān)費(fèi)用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在約定期限內(nèi)交納；約定期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳，但不得限制或者妨礙其對(duì)物業(yè)的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營(yíng)單位及城市管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。不得以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者妨礙業(yè)主對(duì)水、電、氣、暖等的正常使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、投訴舉報(bào)電話等信息，自覺(jué)接受監(jiān)督。

利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入以及成本費(fèi)用（構(gòu)成）支出明細(xì)。

六、新老政策如何銜接？

《細(xì)則》自2023年5月1日起執(zhí)行。凡從2023年5月1日起申請(qǐng)預(yù)售住宅的小區(qū)的前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行本《細(xì)則》。此前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需要執(zhí)行本《細(xì)則》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督下，提供公開真實(shí)、完整有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)逐棟公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，向業(yè)主征詢意見(jiàn)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

但《細(xì)則》中的供熱計(jì)費(fèi)規(guī)則及成本核算方法、公共用電、公共用水及損耗分?jǐn)偂④囄怀杀竞怂惴椒翱罩密囄挥?jì)費(fèi)比例等相關(guān)條款和內(nèi)容，執(zhí)行原來(lái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均須自本《細(xì)則》執(zhí)行之日起同步執(zhí)行。

已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)是否執(zhí)行“一費(fèi)制”、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和收取辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法通過(guò)《物業(yè)服務(wù)合同》協(xié)商約定。

各縣人民政府認(rèn)為必要的，可結(jié)合本縣實(shí)際，在不高于市定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定本縣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則，并抄送市發(fā)展改革部門、市住建和市市場(chǎng)監(jiān)管部門。

該《實(shí)施細(xì)則》自2023年5月1日起執(zhí)行，有效期5年。國(guó)、省另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。