作者： 鄭娜

(資料圖片僅供參考)

2023年以來的土地市場暖意漸增。

據研究機構克而瑞數據，4月份土地市場的溢價率水平維持在7.2%的相對高位；流拍率僅為11%，是2022年下半年以來第三低點。

據中指院統計，前4個月，22城本級土拍熱度高于去年任一批次，主要體現在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。

這主要得益于上海、廣州、杭州、合肥等重點城市的帶動。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進入一次性報價區間，平均溢價率上升至7%以上，創下2021年以來新高。而杭州在2023年的第三輪土拍僅耗時50分鐘，12宗地塊就完成了出讓，平均溢價率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整體溢價率更是高達12.39%，在搖號中簽率不斷走低的情況下，房企的投資策略也開始向外圍優質區域轉移。

房企的參與熱情明顯高漲了起來。在杭州，有一宗地塊有60家房企參與搖號，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高。

4月下旬的上海市場上，共有73家企業報名參與土地競拍，有9宗地塊參拍企業超過10家，其中莘莊大地塊參拍房企更是多達28家，創近三年地塊熱度新高。為期四天的土拍中，還多次出現設備故障、拍地至深夜等多種狀況。

在國央企大手筆吞下優質地塊之余，去年頗為沉寂的民企，在各大城市的土拍中也開始表現得更加積極。

先是上海本地房企大華爆冷拿下北京一宗地塊，此后碧桂園、龍湖出現在了上海、杭州的拍地名單中，且各自有所斬獲。據中指院統計，前4個月杭州市拿地金額TOP5中有四家民企，分別為坤和集團、濱江集團、偉星房產和碧桂園。其中，偉星房產、坤和集團分別以78億、75億元躋身長三角區域拿地金額的TOP5。

某大型民企華東區域負責人此前向記者表示，公司過去一年多時間里未拿地，今年上半年會快速地進行一些投資，預計下半年會陸續有今年新投資的地入市。他表示，未來投資方向的重點“還是在經濟活力比較強、人口流入的市場”。

根據近來各大城市土地市場的表現，房企不約而同選中的重點城市包括市場韌性強的四個一線城市以及部分強二線城市。據記者不完全統計，一線城市之外，在前4個月推進了集中供地的另外15城中，溢價成交地塊數量占比超五成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高熱度地塊獲得了數十家房企的青睞。

值得一提的是，今年初監管層對“雙集中”規則的淡化也為企業拿地提供了便利。上述區域負責人表示，對集中供地規則的優化意味著供地時間更加靈活，拿地時的資金壓力也會有所減輕。

民生證券也指出，供地批次的增加降低了時間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高了企業的拿地機會。

不過，在核心城市之外，不少非熱點城市土地市場依然冷清。不久前，濟南土拍中，共計16宗地塊中有4宗終止出讓，余下12宗均以底價成交。相似的情況也發生在鄭州、長春等城市，大部分推出地塊皆底價成交。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，今年22城的首輪供地中，包括天津、濟南、無錫、長春、廈門、鄭州等城市都沒有地塊溢價成交，而去年的首輪供地中，只有長春出現這種情況，所以今年在整體熱度回升的大背景之下，一些弱能級城市的表現還是不夠好。

土地市場冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關性。據中指數據初步統計，4月以來，重點城市樓市活躍度下行，市場降溫明顯，重點百城商品住宅成交面積環比下降近兩成。這樣的情況也促使企業將視線更多地集中在高能級城市。張凱認為，在4月銷售未能持續復蘇的背景下，房企對投資的“安全性”更為關注，核心城市、核心板塊是房企關注焦點。

某民營房企的華東區域投拓在談及拿地計劃時也向記者透露，公司近期的架構調整完成后，會在資金有限的情況下，將重點放在能級更高的城市去做新增投資，在部分表現尚可的較低能級城市則傾向于把現有項目的銷售和交付做好。

克而瑞判斷，未來三四線土地投資會持續低位，房企會把有限的資金聚焦在核心城市、抗風險能力更強的城市，對于三四線，相信各家房企還會實行收縮的策略，從過去三高模式的擴張轉為更加穩妥的防守態勢，以一二線的核心資產為主。