江西省贛州市著力改善居民居住條件，完善學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等住宅周邊配套設(shè)施，讓居民住上“安心房”。圖為贛州市蓉江新區(qū)的一處住宅小區(qū)。胡江濤攝（人民視覺(jué)）

今年，江蘇省淮安市通過(guò)組織房展會(huì)、推出特價(jià)房銷(xiāo)售、開(kāi)展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)等，支持滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。圖為淮安市民在房展會(huì)上挑選商品房。趙啟瑞攝（人民視覺(jué)）

今年以來(lái)，全國(guó)多座城市調(diào)整樓市調(diào)控政策，通過(guò)降首付、降稅費(fèi)、調(diào)整限購(gòu)范圍、提升公積金貸款額度等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。徐 駿作（新華社發(fā)）

【資料圖】

對(duì)于貸款買(mǎi)房的購(gòu)房者，房貸利率是其購(gòu)房決策中的重要考量因素。還貸年限多長(zhǎng)、房貸利率多高，一定程度上影響著購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿。

今年以來(lái)，不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己所在城市的房貸利率有所下調(diào)，北京等城市首套房貸利率重回“4時(shí)代”，山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)等地房貸利率甚至重回“3時(shí)代”，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。

房貸利率降了，對(duì)購(gòu)房者有啥影響？伴隨房貸利率變動(dòng)，樓市又呈現(xiàn)出哪些新走向？本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

LPR下調(diào)帶動(dòng)房貸利率下行

湊足首付、貸款買(mǎi)房，是不少購(gòu)房者關(guān)心的話題。

30歲的小羅前兩年在深圳購(gòu)入了一套期房，房子還沒(méi)交付，她已經(jīng)還了兩年房貸。“我辦理貸款時(shí)房貸利率為4.95%，最近收到銀行發(fā)來(lái)的短信，提醒住房貸款年利率下調(diào)到了4.6%，這意味著月供壓力稍微小了點(diǎn)。”小羅說(shuō)。

今年以來(lái)，不少城市的房貸利率有所下調(diào)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，較上月分別回落17BP（基點(diǎn)）、15BP，較去年最高點(diǎn)分別回落159BP、108BP。

“房貸利率的變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)走向有關(guān)。”中國(guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍告訴本報(bào)記者，立足于穩(wěn)增長(zhǎng)，今年以來(lái)國(guó)家在財(cái)政政策、貨幣政策等方面出臺(tái)多項(xiàng)舉措。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，LPR下調(diào)成為穩(wěn)樓市的重要方面，近來(lái)多個(gè)城市房貸利率有所下降，與LPR的變動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)。

據(jù)了解，所謂“LPR”即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，由包括大中小銀行在內(nèi)的18家銀行根據(jù)其對(duì)最優(yōu)客戶(hù)的貸款利率，按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成報(bào)價(jià)，再由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過(guò)計(jì)算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月公布最新數(shù)據(jù)。與較為固定的貸款基準(zhǔn)利率相比，LPR往往會(huì)隨市場(chǎng)浮動(dòng)，而其上浮或下調(diào)通常會(huì)對(duì)房貸利率造成一定影響。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)LPR共經(jīng)歷了3次下調(diào)。1月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，1年期LPR與此前報(bào)價(jià)持平，為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；8月22日，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)。目前最新LPR報(bào)價(jià)于9月20日公布，與8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再降。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰介紹。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至9月19日，已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市線看，一線城市房貸利率較高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%；二三線城市平均利率水平相對(duì)較低。

部分購(gòu)房者考慮提前還貸

房貸利率下調(diào)，意味著購(gòu)房者月供金額將有所減少。據(jù)測(cè)算，9月份部分城市首套房貸利率同比降幅達(dá)166BP，以首套房100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計(jì)算，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬(wàn)元。

利率降低、月供減少，部分已購(gòu)房者開(kāi)始考慮提前還貸。北京白領(lǐng)李琪于2020年底在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)入了一套兩居室，他告訴記者：“我的房貸是去年1月批下來(lái)的，按照當(dāng)時(shí)4.65%的LPR報(bào)價(jià)加上北京地區(qū)55BP的加點(diǎn)幅度，我目前的房貸利率為5.2%。現(xiàn)在五年期以上LPR下調(diào)為4.3%，再加55BP，也就是北京新發(fā)放的首套房商貸利率為4.85%。我身邊一些符合條件的朋友已經(jīng)在咨詢(xún)提前還貸了，但我的房貸利率要到明年1月才能調(diào)整，如果屆時(shí)房貸利率計(jì)算下來(lái)低于5.2%，我也會(huì)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。”

上海市一家國(guó)有大行的個(gè)貸經(jīng)理也向記者證實(shí)，受LPR下調(diào)影響，房貸利率有所下行，確實(shí)有不少購(gòu)房者想提前還貸，“申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的大多是剛購(gòu)房沒(méi)幾年的年輕人，他們多數(shù)辦理的是商貸或者混合貸，還款壓力比較大。”

從貸款模式看，購(gòu)房者在申請(qǐng)住房貸款時(shí)可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率。但不論以何種方式計(jì)算，房貸利率下調(diào)均存在刺激購(gòu)房者提前還貸的可能。趙錫軍分析，對(duì)于存量房貸部分，如果購(gòu)房者選擇以固定利率貸款，那么在市場(chǎng)利率下行的情況下，借款人的還款成本相對(duì)較高，可能會(huì)存在提前還貸的壓力。而對(duì)于選擇以浮動(dòng)利率貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率下降減輕了當(dāng)前的月供壓力，因此這些購(gòu)房者也可能會(huì)考慮提前還貸，降低總體購(gòu)房成本。“當(dāng)購(gòu)房者選擇提前還貸，他們省下的這部分資金可用于其他消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也能起到一定促進(jìn)作用。”趙錫軍說(shuō)。

房貸利率下調(diào)對(duì)于剛需購(gòu)房群體也是一大利好。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者而言，房貸利率處于低位是其購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，也能對(duì)樓市回暖起到積極作用。“利率低、放款快有助于降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復(fù)。”劉麗杰認(rèn)為，當(dāng)前部分一二線重點(diǎn)城市房貸利率水平仍處在較高水平，未來(lái)仍有下調(diào)空間。

一攬子政策滿(mǎn)足住房剛需

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來(lái)看，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)不僅屢次下調(diào)LPR釋放政策紅利，還打出一系列利好樓市“組合拳”，出臺(tái)了降低購(gòu)房首付比例、提高住房公積金貸款上限和提高公積金提取額度等政策。

9月29日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，提出對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

“這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶(hù)可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，至少有23個(gè)城市符合央行發(fā)布的上述新政要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、泉州等地。“此次新政出臺(tái)體現(xiàn)了國(guó)家用好房貸政策工具、引導(dǎo)樓市健康發(fā)展的導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

伴隨各類(lèi)利好舉措落地，樓市也呈現(xiàn)出一定回暖趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，1-8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額下降27.9%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，其中中小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售降幅收窄幅度較大。

“對(duì)于多數(shù)住戶(hù)而言，大量剛需和改善性住房需求主要集中在中小戶(hù)型。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究院研究員趙秀池告訴記者，伴隨房貸利率下行和系列寬松的房地產(chǎn)金融政策出臺(tái)，有效需求得以釋放，體現(xiàn)在中小戶(hù)型住房需求有所回升，“當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加快，每年有超千萬(wàn)人口進(jìn)城，衍生出大量剛需和改善性住房需求。因此，仍有必要通過(guò)調(diào)節(jié)房貸利率和首付款比例等舉措穩(wěn)樓市，這一過(guò)程中要注重分類(lèi)施策、因城施策，加大對(duì)中小戶(hù)型的支持力度。此外，在老齡化背景下，部分三四線城市還要考慮大城市溢出的養(yǎng)老住房需求。”

9月30日，為支持居民改善住房條件，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

在趙錫軍看來(lái)，實(shí)施換購(gòu)住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、下調(diào)房貸利率等措施體現(xiàn)了中國(guó)堅(jiān)持“房住不炒”的總體定位。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，還是要堅(jiān)持從滿(mǎn)足住房剛需出發(fā)，繼續(xù)推進(jìn)降低住房交易成本，更好、更大范圍地滿(mǎn)足人們的居住需求。”他說(shuō)。