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上周，證監會指導證券交易所修訂REITs 審核關注事項指引，分資產明確審核和信披標準，助推公募REITs 高質量發展。市場方面，公募REITs 市場止跌回升，市場交投活躍度邊際回暖。從理性角度出發，公募REITs 的長期配置價值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經濟的系統性修復是漸進的過程，REITs 底層資產的業績修復也難一蹴而就，建議當前更加關注二季度業績修復確定性強、租戶結構相對分散、出租率穩定的資產。

市場回顧：公募REITs 市場周內收漲，市場情緒邊際回暖。上周，中證REITs（收盤）指數收于952.86 點，周上漲1.36%，跑贏主要股票和債券寬基指數。在經歷了連續數周的回調后，公募REITs 市場重現漲勢，大部分標的均錄得不同程度上漲。其中，前期因出租率明顯降低而深跌的部分產業園區REITs 在上周迎來反彈。此外，華安張江光大REIT 周跌4.22%,根據華安張江光大REIT 基金公告披露：“5 月12 日午時，有媒體渠道傳出OPPO 決定關停旗下子公司哲庫科技”，哲庫科技為基金擬擴募資產張潤大廈的重要承租方之一。市場交投方面，日均成交額和日均換手率的小幅提升顯示出市場情緒的邊際回暖，但讀數對應的歷史分位數不高，或表明市場修復的漸進過程。

政策梳理：證監會指導證券交易所修訂REITs 審核關注事項指引，分資產明確審核和信披標準，助推公募REITs 高質量發展。5 月12 日，在證監會指導下，滬深交易所發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1 號——審核關注事項（試行）（2023 年修訂）》，對此我們有如下解讀：一是新版指引內容更加詳實，既包含對于公募REITs的普遍性指引，又分資產類型做出明確特殊性要求；二是以“管資產”為核心，根據資產類型明確審核和信披標準，與我國公募REITs 市場特征相匹配；三是率先針對發行數量/規模占比高、2022 年全年和2023 年一季度經營情況波動大的產業園區和高速公路的審核和信披標準做出細化。

項目儲備跟蹤：潛在公募REITs 項目招標情況穩步推進。根據中國招標投標公共服務平臺等公開信息顯示，5 月8 日-5 月12 日當周，長沙城市發展集團有限公司基礎設施公募REITs 就服務團隊中標候選人進行公示、杭州灣跨海大橋公募REITs 對服務團隊進行公開招標、泰興開發區水廠及配套設施PPP 項目擬將試點發行REITs。

公募REITs 策略思考：從理性角度出發，多只個券的P/FFO 和P/NAV 等估值指標觸及較低的歷史分位水平、以中債REITs 估值收益率衡量的IRR也明顯提升，顯示出公募REITs 的長期配置價值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經濟的系統性修復是漸進的過程，REITs 底層資產的業績修復也難一蹴而就。在市場情緒仍處低位、指數表現或也磨底的背景下，有關標的底層資產經營情況的消息或放大市場波動，建議當前更加關注二季度業績修復確定性強、租戶結構相對分散、出租率穩定的資產。

風險因素：REITs 底層資產所在行業出現超預期政策，包括高速公路通行費減免、產業園區租金減免等；疫情影響超預期以及國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風險偏好。