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上周，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂REITs 審核關(guān)注事項(xiàng)指引，分資產(chǎn)明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，助推公募REITs 高質(zhì)量發(fā)展。市場(chǎng)方面，公募REITs 市場(chǎng)止跌回升，市場(chǎng)交投活躍度邊際回暖。從理性角度出發(fā)，公募REITs 的長(zhǎng)期配置價(jià)值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性修復(fù)是漸進(jìn)的過(guò)程，REITs 底層資產(chǎn)的業(yè)績(jī)修復(fù)也難一蹴而就，建議當(dāng)前更加關(guān)注二季度業(yè)績(jī)修復(fù)確定性強(qiáng)、租戶(hù)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散、出租率穩(wěn)定的資產(chǎn)。

市場(chǎng)回顧：公募REITs 市場(chǎng)周內(nèi)收漲，市場(chǎng)情緒邊際回暖。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于952.86 點(diǎn)，周上漲1.36%，跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)周的回調(diào)后，公募REITs 市場(chǎng)重現(xiàn)漲勢(shì)，大部分標(biāo)的均錄得不同程度上漲。其中，前期因出租率明顯降低而深跌的部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 在上周迎來(lái)反彈。此外，華安張江光大REIT 周跌4.22%,根據(jù)華安張江光大REIT 基金公告披露：“5 月12 日午時(shí)，有媒體渠道傳出OPPO 決定關(guān)停旗下子公司哲庫(kù)科技”，哲庫(kù)科技為基金擬擴(kuò)募資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的重要承租方之一。市場(chǎng)交投方面，日均成交額和日均換手率的小幅提升顯示出市場(chǎng)情緒的邊際回暖，但讀數(shù)對(duì)應(yīng)的歷史分位數(shù)不高，或表明市場(chǎng)修復(fù)的漸進(jìn)過(guò)程。

政策梳理：證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂REITs 審核關(guān)注事項(xiàng)指引，分資產(chǎn)明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，助推公募REITs 高質(zhì)量發(fā)展。5 月12 日，在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，滬深交易所發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1 號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023 年修訂）》，對(duì)此我們有如下解讀：一是新版指引內(nèi)容更加詳實(shí)，既包含對(duì)于公募REITs的普遍性指引，又分資產(chǎn)類(lèi)型做出明確特殊性要求；二是以“管資產(chǎn)”為核心，根據(jù)資產(chǎn)類(lèi)型明確審核和信披標(biāo)準(zhǔn)，與我國(guó)公募REITs 市場(chǎng)特征相匹配；三是率先針對(duì)發(fā)行數(shù)量/規(guī)模占比高、2022 年全年和2023 年一季度經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路的審核和信披標(biāo)準(zhǔn)做出細(xì)化。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤：潛在公募REITs 項(xiàng)目招標(biāo)情況穩(wěn)步推進(jìn)。根據(jù)中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)等公開(kāi)信息顯示，5 月8 日-5 月12 日當(dāng)周，長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 就服務(wù)團(tuán)隊(duì)中標(biāo)候選人進(jìn)行公示、杭州灣跨海大橋公募REITs 對(duì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)、泰興開(kāi)發(fā)區(qū)水廠(chǎng)及配套設(shè)施PPP 項(xiàng)目擬將試點(diǎn)發(fā)行REITs。

公募REITs 策略思考：從理性角度出發(fā)，多只個(gè)券的P/FFO 和P/NAV 等估值指標(biāo)觸及較低的歷史分位水平、以中債REITs 估值收益率衡量的IRR也明顯提升，顯示出公募REITs 的長(zhǎng)期配置價(jià)值已有所凸顯。值得注意的是，疫后經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性修復(fù)是漸進(jìn)的過(guò)程，REITs 底層資產(chǎn)的業(yè)績(jī)修復(fù)也難一蹴而就。在市場(chǎng)情緒仍處低位、指數(shù)表現(xiàn)或也磨底的背景下，有關(guān)標(biāo)的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的消息或放大市場(chǎng)波動(dòng)，建議當(dāng)前更加關(guān)注二季度業(yè)績(jī)修復(fù)確定性強(qiáng)、租戶(hù)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散、出租率穩(wěn)定的資產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs 底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；疫情影響超預(yù)期以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。