隨著產業升級與經濟結構轉型發展，如何讓老廠房“變廢為寶”，儼然成為地方政府需要解決的新挑戰。

與之對應的是，越來越多產業資本與專業投資機構“接連入場”。

(資料圖)

近日，普洛斯東莞新沙物流園正式開業，其前身是一家臺資企業食品生產老廠房。

“由于這家臺資企業產品升級，上述廠房被閑置。但我們發現它地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，且契合當地著力培育的以糧油為基礎的特色食品飲料產業集群。于是我們在2019年收購了相關廠房并進行重新定位與更新升級，將它打造成服務大灣區的大制造、大消費綜合供應鏈服務基地。” 普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪接受本報記者獨家專訪時直言。

在她看來，老廠房改建的成功關鍵，主要在于與地方政府部門溝通其在產業升級的精準定位。因為老廠房改建牽扯面比較廣泛，比如地方政府會關注土地利用率是否明顯提升，老廠房改建能否契合當地著力打造的新興產業規劃，改建后的產業園區物流基地能否給當地帶來更大的招商引資競爭力，能否帶動當地相關產業更蓬勃發展等。這需要產業資本與專業投資機構在老廠房改建規劃期間與地方政府開展深入溝通，并獲得后者的充分認可。

“此外，我們還注意到，越來越多企業在入駐時，也對老廠房改建項目的節能減排提出很高的要求。”趙明琪向記者透露。究其原因，眾多企業產品銷往歐美，需滿足歐美買家對產品環保生產運輸的諸多環保要求，包括物流基地是否符合歐美的減排標準。

記者多方了解到，盡管老廠房改建面臨諸多挑戰，但近年產業資本與專業投資機構仍青睞有加。這背后，是隨著國內公募REITS持續擴容與新基建項目資產證券化興起，令他們看到新的投資運營新模式——只要他們能將老廠房改建成物流基地或產業園區并獲取長期穩健的租金收入，就有較高幾率將這類資產裝入公募REITS或私募型基建資產證券化產品，通過貨幣化回籠資金，實現良好的投資業績。

但是，要實現上述資本運作，產業資本與專業投資機構需具備諸多能力，其中包括專業的老廠房改建實力令空間利用最大化、打造更多元化的產業業態、擁有豐富的客群基礎以應對經濟周期波動變化等。

一位涉足老廠房改建投資的新基建投資基金負責人告訴記者，目前具備這些能力的專業投資機構仍不多，因為這些能力都需要大量實踐才能持續積累。

老廠房改建項目投資的“成功鑰匙”

記者獲悉，老廠房改建的操作難度，更甚于新建一個產業園區或物流基地。究其原因，一是改建成本可能更高，另一方面整個項目改建規劃需高度契合當地政府的產業發展規劃，并具備足夠的可操作性。

記者獲悉，普洛斯東莞新沙物流園從收購到改建完成，普洛斯總計投入約10億元人民幣，出資方主要是普洛斯中國的物流開發基金。

趙明琪告訴記者，從接觸上述臺企食品生產老廠房起，普洛斯一直與當地政府保持緊密溝通，了解當地政府對這個老廠房改建的想法，包括當地政府對老廠房更新、規范操作、容積率、產業發展規劃、產業配比等方面的各項要求。

在她看來，對老廠房改建，地方政府更關注改建后的新產業（300832）園區或物流基地能否帶來新的新興產業發展空間，能否給當地帶來更大的經濟發展動能與獲利；此外，相關改建項目是否符合當地規劃導向，能否帶來新的招商引資競爭力等。

記者獲悉，鑒于普洛斯東莞新沙物流園的前身具備食品加工資質，加之當地政府著力培育以糧油為基礎的特色食品飲料產業集群，普洛斯決定將它定位成一個以食品供應鏈和食品冷鏈為主、結合生產及物流服務的基地進行規劃改建。

“原本這個老廠房所在的區域就是一個不錯的供應鏈節點，附近有碼頭，處于廣深之間，同時它原本又是一家食品加工廠，已獲得食品加工等相關資質，因此我們致力于將普洛斯東莞新沙物流園做到產、倉、配三個功能的結合。”趙明琪向記者指出。這背后，是近年預制菜產業與烘焙食品的迅速崛起，也令相關企業需要產-倉-配一體化的設施，大幅提升食品加工-倉儲-配送效率，令消費者能品嘗更新鮮的美食，進一步強化企業的業務競爭力。

記者獲悉，目前普洛斯東莞新沙物流園已吸引多家行業頭部客戶入駐，開業出租率約90%，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業，助力當地特色食品飲料產業集群培育與結構性升級。

值得注意的是，老廠房改建項目能否“重獲生機”，除了精準定位與規劃改建執行力，還需在數字化管理與自動化設備部署升級，以及節能減排等方面“下功夫”。

這背后，是產業迭代升級令企業對產業園區或物流基地提出越來越高的要求，一是產業園區能否實現空間利用最大化，令企業供應鏈管理“降本增效”，二是物流基地是否配備大量自動化設備，進一步提升商品倉儲-分揀-運輸效率；三是園區運營能否達到歐美的節能減排要求。

尤其是園區的節能減排成效，日益成為企業入駐的重要評估標準。究其原因，很多產品遠銷歐美的企業，都面臨歐美買家對產品生產-倉儲-運輸的減排節能要求，其中倉儲物流園區是否符合歐美節能要求，也是歐美買家是否采購相關產品的一項重要考量依據。

趙明琪告訴記者，在重建方案設計與實施過程，普洛斯通過采取節能降碳措施并充分利用可再生能源，令普洛斯東莞新沙物流園預計每年減少逾1800噸二氧化碳排放量，且經德國萊茵TUV與英國建筑研究院（BRE）聯合制定的“凈零碳建筑認證評價體系”評估，這個園區成為國內首個獲得“卓越級”凈零碳建筑認證的物流園區。

在她看來，隨著老廠房改建項目日益增多，普洛斯發現企業客戶與地方政府的定制化要求日益明顯。比如此前普洛斯通過老廠房重建改造，為理想汽車定制了北京研發總部。這個由老廠房改建的順義汽車科創產業園不僅要滿足理想汽車對高標準產業基礎設施的需求，還要有力支持順義區汽車產業加速實現從“制造、銷售”，到“高端研發、制造”的轉型升級。

“2018年我們還收購了昆山華成織染有限公司廠房項目，結合地方政府產業規劃，將它改造成智能制造科技產業園區，目前已引入11家智能機器人及產業鏈上下游科創企業，初步形成產業集聚效應。”趙明琪指出。

各路資本布局老廠房改建的算盤與挑戰

記者多方了解到，近年眾多產業資本與專業投資機構紛紛介入老廠房改建項目投資運營。

究其原因，一是這些老廠房主要集中在一線城市，鑒于這些城市土地仍具稀缺性，老廠房改建能令資本方獲取地段頗佳的土地，通過改建運營獲取較高的投資回報；二是隨著公募REITS持續擴容與基建資產證券化浪潮興起，越來越多資本也嗅到新的資本運作商機——將老廠房改建成契合當地產業發展的新型產業園區或物流基地，并吸引大量企業入駐獲取長期穩健的租金等收益，就有較高幾率將這類資產裝入公募REITS或私募型基建資產證券化產品，通過貨幣化回籠資金，實現良好的投資業績。

但是，作為資本密集型產業，老廠房改建面臨的投資風險也不低。一方面老廠房改建規劃需與當地政府深入溝通，逐一取得多個政府部門認可才能實施，若溝通時間過長，可能導致資本投入周期較長，直接影響項目的實際回報率；另一方面投資方若缺乏專業的產業園區物流基地運營經驗與廣泛的客群基礎，或令老廠房改建項目實際營收低于預期，導致它無法順利納入資產證券化產品資產包，也會令投資方獲利難度驟增。

上述涉足老廠房改建投資的新基建投資基金負責人向記者直言，隨著眾多產業業態出現巨大變化，投資方在老廠房改建規劃實施方面能否“與時俱進”，同樣影響其成敗。比如以往合同運輸相對簡單，主要是將企業產品從一個地方運輸到另一個地方，但隨著當前很多產業上下游協同效應持續增強，如今越來越多企業需要將產品同時從多地運往多地，因此物流基地能否及時響應企業的更復雜供應鏈管理與配送需求，很大程度影響企業是否愿意入駐；此外，產業園區與物流基地的節能減排成效，也成為企業入駐的重要考量依據。

趙明琪指出，當前物流及產業基地正從快速發展邁向高質量發展。對產業基礎設施投資方而言，這不僅僅是造倉儲基地的問題，選址對不對、能否抵御經濟周期、能否面向更多元化的客群提供高效倉儲物流服務，都會直接影響物流基地在一個較長周期里持續創造較高的效益與業績表現。

“因此，我們要深入研究客戶及產業，及時應對市場、供應鏈和產業變化，其中包括龍頭企業發展所催生的新產業鏈生態，區域市場人群集中密集所衍生的大消費供應鏈變化，以及產-銷-配這條產業鏈之間的關系正發生的新變革等。只要將這些關系理清理順，再考慮如何為相關產業鏈運作效率提升進行配套與服務保障，以專業能力創造產業升級價值，將是普洛斯對所有產業園區與物流基地（包括老廠房改建）選址投資的重要關注點。”她強調說。